Chủ đầu tư dự án thường đưa ra các lý do chủ quan và khách quan khi chậm bàn giao nhà, họ trình bày “hoàn cảnh” để người mua “thông cảm”. Người mua nhà sẽ coi lại hợp đồng để xác định các quyền và lợi ích của mình, tuy nhiên hầu hết đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt do hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao nhà.
Do đó, khách hàng cần đưa ra những yêu cầu bằng văn bản đến chủ đầu tư, những cam kết hoặc đề nghị bồi thường được đưa ra đều thể hiện bằng văn bản. Đồng thời, người mua cũng cần sẵn sàng thông báo đến cơ quan chức năng, truyền thông về sự việc trong trường hợp không được giải quyết ổn thỏa, nhất là khi chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án hoặc rút vốn không triển khai dự án. Mặt khác, khách hàng có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi và tố cáo với cơ quan chức năng khi các yêu cầu không được đáp ứng.
Đối với các chủ đầu tư kém năng lực, những nguyên nhân khách quan như việc thay đổi chính sách (cho vay, thuế,...), biến động về giá cả nguyên vật liệu, thay đổi quy hoạch hoặc từ ngân hàng không tiếp tục cho vay… sẽ khiến họ mất khả năng thực thi dự án và khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng là không có. Trong khi đó, với những nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh gặp trường hợp này sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, ít ra thì cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Thế nhưng, trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ khách hàng.
Để tránh những rủi ro khôn lường, người mua cần tìm hiểu kỹ về năng lực của chủ đầu tư cũng như tình trạng dự án.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư, chỉ được phép ký hợp đồng bán, thuê mua, cho thuê mua bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Hàng loạt nghị định và thông tư trước đó cũng quy định tất cả dự án BĐS có quy mô nhỏ, lớn của chủ đầu tư trong nước hoặc có yếu tố vốn nước ngoài đều phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước theo quý, năm.
Người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về uy tín của chủ đầu tư cũng
như thực trạng dự án.
Hiện vẫn tồn tại chuyện "bình cũ rượu mới", trong đó mắt xích là tính thực thi, phương pháp thực thi và con người thực thi quy định. Không phải cứ đưa ra quy định là xong mà cần phải xử lý tận gốc, có quy định chế tài cho người chịu trách nhiệm, thậm chí cả địa phương có những công trình như vậy; hơn nữa chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp phải mạnh mẽ và có tính răn đe cao.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự và xuất phát từ thỏa thuận của các bên với nhau, ngoại trừ việc chậm bàn giao đó có dấu hiệu của lừa đảo hoặc cố tình chiếm dụng vốn. Thường khi có khiếu kiện, khiếu nại với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm thì cơ quan chức năng mới vào cuộc. Đó là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật, khách hàng đưa đơn đi kêu cứu khắp nơi trong khi việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi tại các cơ quan có thẩm quyền và đúng phạm vi chức năng lại không thực hiện.
Các chủ đầu tư có đội ngũ cố vấn tìm cách lách hoặc có phương án đối phó bởi quy định của pháp luật vốn phức tạp, trong khi người mua nhà không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Vì thế, ngoài việc cơ quan nhà nước cần có biện pháp thực thi luật từ việc chấp thuận quy hoạch đến công tác kiểm tra, thanh tra ở góc độ khách mua nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình và thông tin đến cơ quan nhà nước khi phát hiện chủ đầu tư sai phạm.
Đầu tiên, người mua cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án lẫn năng lực của chủ đầu tư. Bất động sản đó đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép xây dựng đầy đủ hay chưa, liệu khu vực của BĐS có nằm trong quy hoạch?… đay là những câu hỏi cơ bản để biết về tình trạng pháp lý của BĐS trước khi thỏa thuận và đặt cọc. Khách hàng cần lưu ý đặc biệt đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, phải đảm bảo rằng những điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Chủ đầu tư sẽ đưa ra hợp đồng mẫu nhưng người mua hoàn toàn có quyền đàm phán với chủ đầu tư về các điều khoản trong hợp đồng bởi đây là thỏa thuận dân sự, nhất là phải chú ý đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, việc chậm bàn giao, diện tích đúng, những chế tài bồi thường thiệt hại.
Mặt khác, người mua nhà cần thẩm định và quan tâm đến các thỏa thuận đối với những khoản chi phí khác ngoài tiền mua sản phẩm BĐS và các khoản chi trong tương lai. Ví dụ như chi phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc sử dụng,bảo trì BĐS. Khách hàng nên buộc bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho mình trong suốt thời gian sở hữu và sử dụng BĐS. Ngoài ra, người mua cũng cần tham khảo ý kiến chuyên gia và luật sư trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.
(Sài Gòn Đầu tư Tài chính)