Để phòng tránh những rủi ro dẫn tới thua lỗ khi mua nhà phố trong hẻm cụt, người mua cần phải sàng lọc kỹ về pháp lý, phải am hiểu về quy chuẩn xây dựng và chấp nhận môi trường sống phức tạp...
Chị Khuê mua căn nhà phố 65m2 trong hẻm rộng 2m tại quận Tân Bình (Tp.HCM) và bù thêm chi phí nâng cấp tổng cộng trên 1 tỷ đồng song đến khi rao bán, khách chỉ trả 700 - 800 triệu đồng.
Vào năm 2009, với nhu cầu tìm nhà gấp trong khi thị trường bất động sản (BĐS) toàn chung cư cao cấp giá đắt đỏ nên săn được căn nhà phố nằm ở cuối con hẻm 2m (P.10, Q.Tân Bình) giá 800 triệu đồng bao pháp lý nên chị Khuê đã mua ngay lập tức. Ngôi nhà được xây dựng trên khu đất khá hẹp 27m2, 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu có lan can.
Thế nhưng, sau khi nhận nhà mới phát hiện ra chưa thể ở ngay vì công trình quá cũ, thấm mốc khá nhiều, chủ nhân mới tiếp tục bỏ tiền tu sửa, cải tạo, chống thấm và lắp đặt nội thất, nâng tổng giá trị căn nhà lên trên 1 tỷ đồng. Năm 2015 vừa qua, do có nhu cầu đổi chỗ ở nên chị Khuê cho thuê căn nhà này, tuy nhiên vì hẻm quá sâu, khách mua vắng bóng, ế ẩm. Sang đầu năm nay, cần tiền rao bán chị lại bị ép giá xuống dưới 1 tỷ đồng, có người còn ngã giá 700 triệu đồng. Trong khi đó, nếu đem tài sản thế chấp ngân hàng, ngôi nhà của chị bị định giá chỉ còn 600 triệu đồng.
Người mua nhà chê lối vào hẻm 2m nhưng bị lấn chiếm gần hết, gây khó khăn khi đi lại. Mặt khác, vị trí nhà nằm ở cuối đường nên lối thoát hiểm cũng như công tác phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Đuối lý với người mua lại cần tiền, chị chỉ bán được căn nhà với giá 800 triệu đồng. Chị Khuê cho biết: "Tôi lỗ gần 250 triệu đồng sau hơn 5 năm đổ tiền vào căn nhà hẻm cụt. Biết trước như này, tôi gửi 1 tỷ đồng vào ngân hàng rồi lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động dòng vốn để đầu tư hơn".
Với trường hợp căn nhà nằm cuối hẻm 3m đường Trần Văn Đang (Q.3, Tp.HCM) của vợ chồng anh Tuấn còn thiệt hại nặng hơn khi bán lỗ gần nửa tỷ đồng bởi khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn. Anh Tuấn mua căn nhà này năm 2013 với giá 1,7 tỷ đồng, diện tích 70m2, 1 trệt, 1 lầu. Tuy mang tiếng là hẻm 3m nhưng các hộ xung quanh lấn chiếm khiến cho lòng hẻm chỉ còn chưa đầy 2m. Gia chủ mới cũng phải tân trang, sửa chữa căn nhà thật hoành tráng với sơn nước đắt tiền, sửa bếp, lát lại toàn bộ gạch nền bóng kính và đá hoa cương, làm mới 2 phòng tắm... suất đầu tư đội lên tới 2,2 tỷ đồng.
Khi mua nhà phố trong các hẻm cụt phải sàng lọc pháp lý, hiểu biết về quy chuẩn
xây dựng và chấp nhận môi trường sống phức tạp mới phòng tránh được rủi ro
dẫn tới thua lỗ. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Vậy nhưng, gần 3 năm vợ chồng anh Tuấn về nhà mới, không may khu này nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt. Do đó, với lý do hẻm sâu, lấn hẻm, lối thoát hiểm hẹp nên đến đầu năm 2016, ngôi nhà chỉ bán được 1,7 tỷ đồng, tức lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang và nhiều nội thất khác. Anh Tuấn chia sẻ: "Vì chưa hiểu được bài toán nhà trong hẻm cụt có làm cho cao cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng tôi đành chịu lỗ".
Với trên 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu tại Sài Gòn, theo ông Nguyễn Tấn Phong: "Nhà phố hẻm, nhất là hẻm nhỏ, hẻm cụt, hẻm sâu, đường cùng phải hết sức thận trọng trước khi 'chọn mặt gửi vàng' bởi loại sản phẩm này có nhiều chi tiết phức tạp cần phải cân nhắc".
Ông Phong cho rằng, có 3 nhóm đối tượng mua nhà phố hẻm nhỏ giá tầm trên dưới 1 tỷ đến 2,5 tỷ đồng/căn trở xuống. Cụ thể, nhóm một là người ít tiền mua để ở. Trong khi nhóm hai mua vì mục đích kép: An cư thời gian đầu sau đó bán đổi nhà to, tích lũy tài sản. Nhóm ba là mua nhà rẻ về tân trang để bán kiếm lời. Trên thị trường BĐS, hiện nhóm khách hàng thứ nhất và thứ hai khá đông, do non kinh nghiệm nên họ thường thua lỗ nhiều hơn so với nhóm thứ ba.
Có ít nhất 3 yếu tố cần phải tính đến trước khi đầu tư nhà hẻm tại Tp.HCM để tránh những thất bại đáng tiếc, ông Phong cho hay. Một là, cẩn trọng pháp lý. Nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Sài Gòn thường bị vướng pháp lý, lấn chiếm, cơi nới, khó hoàn công, tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, mở rộng lộ giới, phóng hẻm. Người mua cần sự hợp tác hỗ trợ thông tin của bên bán đồng thời phải khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương để nắm rõ pháp lý của ngôi nhà mình định mua. Nếu bước này được làm tốt, khách mua sẽ tránh được rủi ro pháp lý về sau.
Hai là, cần có kiến thức tối thiểu về xây dựng. Mỗi địa phương, huyện, quận sẽ có quy chuẩn xây dựng không đồng bộ đối với nhà hẻm. Giới hạn tầng xây, khoảng lùi nhà hẻm, mức độ nâng cấp, sửa chữa như thế nào để vừa đúng quy định, hợp túi tiền, không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm. Liệu nhà phố đó có đảm bảo thông gió, mát mẻ vào mùa nóng và không bị thấm dột mùa mưa, có chung tường hay không, hệ thống cấp thoát nước ra sao... đều cần đến sự tư vấn của chuyên gia xây dựng. Do đó, làm tốt khâu này giúp cho suất đầu tư vào căn nhà hẻm không bị vung tay quá trán, nhằm tránh cảnh mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra nâng cấp sửa chữa dẫn đến khi bán thường thua lỗ nặng.
Ba là, người mua nhà phố hẻm cụt phải lường trước môi trường sống phức tạp. Đường cùng, hẻm cụt, càng vào sâu càng phát sinh nhiều vấn đề xã hội. Khách mua cần lưu ý những vấn đề như: Chiều rộng thực tế của hẻm có đúng với bản vẽ trên giấy tờ nhà? Hẹp hơn nghĩa là hẻm đã bị lấn chiếm. Lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy có đảm bảo không? Thanh khoản của tài sản sau này rất hạn chế bởi những hạn chế này. Môi trường sống xung quanh cũng là vấn đề cần lưu tâm, nên tìm hiểu hàng xóm lân cận và cả tình hình an ninh của những nhà phố trong hẻm cụt, hẻm sâu nhỏ. Kinh nghiệm cho thấy, mối quan hệ xã hội và môi trường sống trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề nhỏ với những nhà đầu tư loại tài sản này.
(Vnexpress)