Nhằm tránh bị hớ các khoản tiền có thể lên đến bạc tỷ, trước khi thực hiện giao dịch nhà đất, để kiểm tra chéo, người mua có thể tự mình thẩm định tài sản trước khi gửi gắm nhiệm vụ này cho một đơn vị định giá độc lập.
Đối với mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản (BĐS), thẩm định giá là công việc quan trọng, được ưu tiên hàng đầu. Một khi có kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, người mua hoặc bán tài sản sẽ không sợ bị cò đất ép cũng như tránh được tình trạng chênh giá. Công ty Propzy cho biết, có 5 phương pháp định giá BĐS có thể được nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại Việt Nam.
So sánh trực tiếp
Đây là phương pháp dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới để ước tính giá trị thực của tài sản.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản. Tuy nhiên, mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Do đó, độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Nếu kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.
Chủ sở hữu có thể vận dụng một trong 5 phương pháp định giá gợi ý để làm cơ sở
so sánh, tham khảo với các thông tin giá trị tài sản đang nhiễu loạn trên thị trường.
(Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Phương pháp lợi nhuận
Đây là phương pháp được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim, các tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Yếu điểm của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (trường học, nhà thờ, công sở, bệnh viện…). Trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, tức là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp thặng dư
Thường thì phương pháp này được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Ví dụ như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây thực chất là một dạng của phương pháp giá thành, được thực hiện theo nguyên tắc sau: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Như vậy, tùy thuộc vào loại BĐS mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Lưu ý là, tất cả các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo hướng dẫn, quy định của pháp luật. Mặc dù vậy, bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.
(Vnexpress)